多治見市で不動産を売却して住み替える基本の流れ

住み替えに伴う売却は、「資金計画→査定→媒介契約・売却活動→契約・引き渡し」の4段階で進みます。全体像を先に押さえておくと、新居探しとの足並みをそろえやすくなるからです。一般的な目安として、査定から引き渡しまでは3〜6か月ほどかかるケースが多く見られます。

住宅ローン残債の確認と資金計画の策定

最初に取り組むのは、住宅ローンの残高を正確に把握することです。自宅に住宅ローンが残っている場合は、原則として売却時にローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。通常は決済日に受け取る売却代金などでローンを完済し、所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きを同時に進めます。そのため、売却価格の見込みと残債を比べて、手元にいくら残るかを試算しておくことが欠かせません。

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地域の相場調査と複数社への不動産査定依頼

資金計画の土台となるのが、自宅がいくらで売れそうかという相場感です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、多治見市内の過去の取引価格を地域別に調べられます。

おおまかな相場を把握したら、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定には次の2種類があります。

• 机上査定：住所や面積などのデータをもとに概算額を算出する方法
• 訪問査定：担当者が現地で建物の状態や周辺環境を確認して算出する方法

住み替えの資金計画に使うなら、駅距離や前面道路、土地の高低差まで反映される訪問査定がおすすめです。

不動産会社との媒介契約と売却活動の開始

査定結果と担当者の対応を比べて依頼先を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

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住み替えでは、窓口を一本化して売却スケジュールを管理しやすい専任媒介も選択肢の一つです。契約後は、不動産ポータルサイトなどを活用して購入希望者を探します。なお、専任媒介・専属専任媒介では指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられており、一般媒介では登録は任意です。

売買契約の締結と物件引き渡し・新居への引越し

購入希望者が見つかり条件がまとまれば、売買契約を結び、手付金を受け取ります。その後、決済日に残代金を受け取ってローンを完済し、抵当権の抹消と所有権移転の登記を行う流れです。

引き渡しまでに室内を空にしておく必要があるため、新居への引越し日との調整がもっとも気をつかう部分といえます。引き渡し日と新居の入居日をどう合わせるかは、次に解説する「売り先行・買い先行」の選択と直結します。

住み替えを成功に導く「売り先行」と「買い先行」の選び方

住み替えの進め方は、大きく「売り先行」と「買い先行」の2つに分かれます。どちらが正解ということはなく、資金の余裕と新居へのこだわりの度合いで選ぶのが基本です。

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資金ショートや二重ローンを防ぎたいなら「売り先行」が基本

売り先行は、自宅の売却を済ませてから新居を購入する方法です。売却額が確定した状態で新居の予算を決められるため、資金計画にずれが生じにくい点が最大の利点といえます。

住宅ローンが残っている方の場合、売却代金でローンを完済しないと新しいローンの審査が通りにくいこともあります。

一方で、新居が見つかる前に引き渡し日が来てしまうと、仮住まいが必要です。買主の了承が得られる場合は、売買契約時に引き渡し時期を調整し、新居への入居まで一定の猶予を設ける方法もあります。ただし、期間や条件は買主との個別交渉になります。

妥協せず理想のマンションをじっくり探したいなら「買い先行」

買い先行は、新居を先に購入してから自宅を売却する方法です。気に入ったマンションが見つかった時点で購入でき、仮住まいも原則として必要ありません。

多治見駅周辺のように条件のよい物件が限られるエリアでは、希望に合う住戸が出たタイミングで動ける点は大きな魅力です。ただし自宅が売れるまでの間は、旧居と新居のローンを同時に返済することになります。

仮住まい費用やスケジュール調整の負担を軽減する判断基準

どちらを選ぶか迷ったときは、次の3点を判断材料にすると整理しやすくなります。

• 住宅ローン残債の有無と金額
• 二重ローンや仮住まい費用を負担できる自己資金があるか
• 住み替えたい時期に期限があるか（子どもの進学、退職時期など）

仮住まいが必要になると、賃料に加えて引越し費用が2回分かかります。こうした負担を避けたい場合は、後述する買取保証制度を併用する方法も選択肢に入ります。

戸建てからマンションへの住み替えで押さえるべきポイント

戸建てからマンションへの住み替えでは、「今の不便を解消できるか」に加えて、「10年後、20年後も暮らしやすいか」という視点が欠かせません。

多治見駅周辺など生活利便性と将来の売却しやすさも考えて立地を選ぶ

多治見駅周辺は、JR中央本線で名古屋方面へ出やすく、駅前には商業施設や医療機関も集まっています。車がなくても日常の用事を済ませやすい点は、年齢を重ねてからの暮らしにおいて大きな安心材料です。

多治見市は、中心拠点と地域拠点に都市機能を集約し、拠点間を公共交通でつなぐまちづくりを方針に掲げています。自家用車に頼らなくても移動できる公共交通体系づくりも計画の柱の一つであり、駅周辺で暮らす選択は市の方向性とも重なります。

また、駅に近いマンションは交通利便性などから一定の需要を期待しやすい一方、将来の売却価格は築年数や管理状態、市況などにも左右されます。立地だけでなく、建物の管理状態もあわせて確認しておくことが大切です。

出典：多治見市地域公共交通計画｜多治見市

管理費・修繕積立金・駐車場代を含めた毎月の維持コストを試算する

戸建てでは固定資産税と自分で行う修繕が主な維持費でしたが、マンションでは毎月の固定費が発生します。ローン返済額だけで予算を判断すると、入居後に家計が苦しくなりかねません。

• 管理費：共用部分の清掃や管理会社への委託費
• 修繕積立金：将来の大規模修繕に備えた積立金
• 駐車場使用料：敷地内駐車場を利用する場合の費用

多治見市は車移動が中心の地域のため、駐車場の空き状況と料金は必ず確認したい項目です。修繕積立金は築年数とともに段階的に上がる計画になっていることが多いので、長期修繕計画もあわせて見ておくと将来の負担が読みやすくなります。

高齢期を見据えた段差のないワンフロア動線と防犯性能を確認する

マンションの大きな利点は、生活がワンフロアで完結する点です。住戸内の段差の有無に加え、エントランスからエレベーター、住戸までの経路にも段差がないかを確認しておきます。

防犯面では、オートロックや防犯カメラ、管理員の勤務体制などが判断材料になります。

多治見市・東濃地域での不動産売却で注意すべき落とし穴

東濃地域での売却では、立地による売れ行きの差と、売却時にかかる費用の見落としが二大リスクといえます。

駅遠や郊外の戸建て・土地は想定以上に売却期間が長期化しやすい

多治見市内でも、駅から離れた住宅団地や郊外の戸建ては、購入希望者が限られるため売却に時間がかかる傾向があります。

住み替えの計画を立てる際は、査定額だけでなく「どのくらいの期間で売れそうか」も不動産会社に確認しておく必要があります。売却期間が延びれば、売り先行なら新居探しの時期が、買い先行なら二重ローンの期間が後ろへずれ込むからです。

仲介手数料や登記費用、譲渡所得税など売却諸費用の見落とし

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。主な諸費用は次のとおりです。

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表の仲介手数料について補足すると、2024年7月1日からは、800万円以下の宅地・建物（使用の状態は問いません）は「低廉な空家等」として、売主または買主の一方から税込33万円を上限に受け取れる特例が設けられています。東濃地域の築古戸建てや土地では対象になることもあるため、媒介契約の際に手数料額を確認しておく必要があります。

不動産の譲渡所得にかかる税率（所得税・復興特別所得税・住民税）は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかによって大きく異なります。なお、相続した不動産は原則として被相続人の取得時期を引き継いで所有期間を判定します。

マイホームを売却した場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、適用できれば税負担を軽減できる可能性があります。以前住んでいた家の場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。特例を使うには確定申告が必要なため、売却した翌年の申告を忘れないことが大切です。

出典：建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ｜国土交通省

土岐市や瑞浪市にある実家・空き家を併せて整理する際の越境や名義問題

住み替えを機に、土岐市や瑞浪市にあるご実家や空き家もあわせて整理したいというご相談も多く寄せられます。こうした物件で注意が必要なのが、名義と境界の問題です。

親や祖父母の名義のままになっている不動産を売却する場合、買主への所有権移転登記を行うため、原則として事前に相続登記を済ませる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象で、原則として2027年3月31日までに対応しなければなりません。

古い住宅地では、隣地との境界が確定していなかったり、塀や樹木が越境していたりするケースも見受けられます。境界が不明確で確定測量が必要な場合は、測量や隣地所有者との立ち会いなどが必要となり、完了まで時間を要することがあります。早めに着手しておくと、住み替えの計画に影響を与えにくくなります。

出典：相続・遺言に関する手続のご案内｜名古屋法務局

納得の住み替えを実現する多治見市の不動産会社選び

住み替えをスムーズに進められるかどうかは、パートナーとなる不動産会社によって大きく左右されます。売却と購入、ローンや税金、場合によっては相続まで、幅広い知識と地域の事情を踏まえた提案が求められるからです。

東濃エリアの取引実績が豊富で相場感を熟知している会社を選ぶ

多治見市・土岐市・瑞浪市は隣接していても、エリアごとに買主の層や価格帯が異なります。地域での取引実績が多い会社ほど、どのような物件にどのような購入希望者がいるかを具体的に把握しています。

査定時には、近隣での成約事例や、その物件を求めそうな買主像を質問してみてください。

高預かりを避け、根拠に基づいた適正な査定額を提示する担当者を見極める

不動産業界では、相場とかけ離れた高い査定額や売出価格を提示して媒介契約を受けるケースを、俗に「高預かり」と呼ぶことがあります。高い金額に惹かれて依頼しても、実際には売れずに値下げを繰り返し、結果的に売却期間が長引くことになりかねません。

査定額の高さではなく、その金額に至った根拠を説明できるかどうかで担当者を見極めることが重要です。

期限内に確実に住み替えるための「買取保証制度」の有無を確認する

買取保証制度とは、一定期間仲介で売り出しても買主が見つからなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。買取価格は仲介での相場より低くなるのが一般的ですが、「いつまでに、最低いくらで売れるか」が確定する安心感があります。

制度の有無や条件は会社によって異なるため、媒介契約の前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

多治見市で自宅を売却して住み替える際は、住宅ローン残債の確認から始め、売却で手元に残る金額を起点に資金計画を立てることが出発点です。そのうえで、資金面の安全性を重視するなら売り先行、新居へのこだわりを優先するなら買い先行と、ご家庭の状況に合わせて進め方を選びます。

戸建てからマンションへ移る場合は、立地や毎月の維持費、高齢期の暮らしやすさまで見据えた物件選びが欠かせません。また、郊外物件の売却期間の長さや諸費用、土岐市・瑞浪市にあるご実家の名義や境界の問題など、東濃地域ならではの注意点も早めに確認しておく必要があります。

株式会社オウル（おぎの不動産）では、多治見市・土岐市・瑞浪市を中心に、住み替えに伴う売却から相続したご実家や空き家の整理まで、お客様一人ひとりの状況に合わせてサポートしております。売却と購入のスケジュール調整や資金計画のご相談も承っておりますので、住み替えをお考えの際はお気軽にお問い合わせください。