相続で覚えておくべき
基礎知識basic knowledge

株式会社オウル（おぎの不動産）は、多治見市・土岐市・瑞浪市を中心に、不動産相続や売却に関するご相談へ対応しています。相続は突然発生することも多く、相続登記や必要書類、税金、費用、空き家の扱いなど、複雑な手続きに不安を感じる方も少なくありません。万が一の際に慌てず対応できるよう、相続前に知っておきたい基礎知識をわかりやすくご紹介します。

不動産相続で押さえておきたい重要なポイント

相続登記は、相続の発生を知った日から3年以内に申請する必要があります。手続きを先延ばしにすると、相続人間のトラブルに発展するおそれもあるため、なるべく早い段階で対応を進めることが大切です。

不動産相続手続きの流れ

相続人の確定

相続が発生したら、まず遺言書の有無を確認することが大切です。手続きを進めるには、正式な相続人を確定させる必要があります。遺言書は自宅だけでなく、法務局や公証役場に保管されている場合もあるため確認しましょう。見つからない場合や内容に意見の相違がある場合は、遺産分割協議を行い、合意後に「遺産分割協議書」を作成して手続きを進めます。

相続登記の必要書類を準備

相続する不動産を正しく把握するためには、あらかじめ必要な書類をそろえておくことが大切です。また、相続登記などの手続きを専門家や代理人に依頼する場合は、委任状の提出が必要になります。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産相続にかかる費用を事前に把握しておきましょう

不動産を相続する場合、税金をはじめ、各種書類の取得費用などさまざまな費用がかかります。さらに、手続きを専門家に依頼する際は、司法書士や税理士への報酬も発生します。あらかじめ必要となる費用を確認し、無理のない形で手続きを進められるよう準備しておきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される税金です。納税通知書や払込票は、一般的に毎年4月から6月頃に自治体から届くため、受け取った際は記載内容をきちんと確認しておきましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

登録免除税

相続により不動産の名義変更（所有権移転登記）を行う場合、固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税がかかります。手続きの際には、必要な金額分の収入印紙を準備し、申請書に貼付して納付します。

必要書類の入手先と取得費用

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※地域によって費用は異なります。

司法書士・税理士への依頼料

相続や登記に関する手続きは複雑な内容が多いため、司法書士や税理士などの専門家へ依頼することが一般的です。費用の目安は、司法書士への報酬が3万円〜10万円程度、税理士への報酬が相続財産の0.5％〜1％程度とされています。ただし、依頼する内容や財産の状況によって費用は変わるため、事前に確認しておくと安心です。

不動産相続であらかじめ押さえておきたい注意点とは

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産相続を希望しない

「老朽化した空き家を相続したくない」「使う予定のない不動産を持ち続けたくない」など、相続を望まない場合は、状況に合わせて適切な対応方法を検討することが大切です。

なお、相続放棄や限定承認を行う場合は、相続の開始を知った日から3カ月以内に、家庭裁判所で手続きを進める必要があります。

空き家になっている

空き家を放置すると、「管理不全空き家」に指定される可能性があります。認定されると、固定資産税などの負担が最大6倍になるケースもあるため注意が必要です。不要な維持費を避けるためにも、早めに売却や活用を検討しましょう。また、相続前から老人ホーム入居や長期入院などで空き家だった場合は、「小規模宅地等の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

不動産を売却する

不動産を売却して現金化すれば、相続税の支払いに充てることができます。また、現金で分配できるため、複数の相続人で遺産を分ける際のトラブルも防ぎやすくなります。不動産の売却方法には、買主を探して売却する「仲介売却」と、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」があります。

借地上の住宅を相続する

借地に建つ住宅を相続する場合、建物とあわせて借地権も引き継ぐことができます。相続による取得であれば、原則として地主の承諾や土地賃貸借契約の名義変更は不要です。ただし、相続後に建て替えや借地権の売却を行う場合は、地主の承諾が必要になることがあります。また、借地権も相続税の対象となるため、借地権割合を事前に確認しておきましょう。

認知症になる前に進めておきたい相続対策

被相続人が認知症などで意思能力がないと判断された場合、その後に作成した遺言書や契約書は無効になる可能性があります。トラブルを防ぐためには、判断能力が十分なうちに公正証書遺言などを準備しておくことが大切です。また、将来に備えて任意後見制度を活用する方法もあります。意思能力が低下した場合は法定後見制度を利用することになるため、早めの相続対策が重要です。

相続前に不動産の価値を確認しておきましょう

不動産を複数の相続人で引き継ぐ場合、分け方をめぐるトラブルを防ぐためにも、事前に不動産の価値を確認しておくことが大切です。また、今後の活用方法を判断するうえでも、正確な価値の把握は重要です。不動産の評価額には、地価公示価格・路線価・固定資産税評価額・実勢価格などがありますが、売却価格と相続税評価額は異なるため、それぞれの違いを理解しておきましょう。

不動産を売却する際に確認しておきたい注意点

不動産価格が高騰している場合や、「小規模宅地等の特例」を利用できない場合、市場ニーズに合いにくい不動産を所有している場合は、相続前に売却を検討する方法もあります。早めに現金化しておくことで、相続時の負担軽減や相続人同士のトラブル防止につながる可能性があります。